Μέσα σε μια περίοδο όπου η πρόσβαση στη στέγη γίνεται ολοένα και πιο δύσκολη, ένα τεράστιο κομμάτι της ελληνικής αγοράς ακινήτων παραμένει σχεδόν αόρατο. Πρόκειται για τα ακίνητα που βρίσκονται στα χέρια των εταιρειών διαχείρισης απαιτήσεων, των λεγόμενων servicers, τα οποία παρά τη σημασία τους για την ισορροπία της αγοράς, παραμένουν εγκλωβισμένα σε ένα δαιδαλώδες δίκτυο νομικών και τεχνικών εκκρεμοτήτων, χωρίς να αξιοποιούνται ουσιαστικά.
Τα ακίνητα αυτά προέρχονται κυρίως από δάνεια που δεν εξυπηρετήθηκαν – τα γνωστά «κόκκινα δάνεια» που μετά την οικονομική κρίση του 2010-2015 οδήγησαν σε μαζικές πωλήσεις χαρτοφυλακίων από τις τράπεζες σε επενδυτικά σχήματα. Οι servicers ανέλαβαν να διαχειριστούν αυτά τα χαρτοφυλάκια, όχι μόνο σε ό,τι αφορά τις οφειλές, αλλά και τα εμπράγματα δικαιώματα που τα συνοδεύουν – δηλαδή τα ακίνητα.
Η δυναμική αυτών των περιουσιακών στοιχείων είναι τεράστια. Μιλάμε για εκατοντάδες χιλιάδες ακίνητα πανελλαδικά – από διαμερίσματα και μονοκατοικίες, μέχρι εμπορικά ακίνητα και οικόπεδα. Ένα μέρος αυτών είναι σε «κατάσταση αναμονής», καθώς εξακολουθούν να συνδέονται με ενεργούς οφειλέτες. Σε αυτές τις περιπτώσεις, οποιαδήποτε ενέργεια πώλησης προϋποθέτει τη συναίνεση του δανειολήπτη. Οι servicers προσπαθούν μέσω συναινετικών λύσεων να κινητοποιήσουν αυτά τα ακίνητα, ωστόσο η διαδικασία αυτή είναι ευαίσθητη, αργή και συχνά καταλήγει σε αδιέξοδο.
Από την άλλη, υπάρχει ένα δεύτερο κομμάτι ακινήτων που έχει ήδη περάσει ολοκληρωτικά στην κατοχή των εταιρειών μετά από πλειστηριασμούς. Αυτά είναι και τα πιο «ώριμα» για διάθεση στην αγορά – θεωρητικά. Στην πράξη, όμως, τα πράγματα είναι πολύ πιο σύνθετα. Τα περισσότερα από αυτά τα ακίνητα φέρουν πολεοδομικές αυθαιρεσίες, ελλείψεις σε απαραίτητα έγγραφα, νομικές αβεβαιότητες ή ακόμα και εμπλοκές από προσφυγές πρώην ιδιοκτητών. Για να «καθαρίσει» πλήρως η εικόνα ενός τέτοιου ακινήτου ώστε να μπορεί να διατεθεί προς πώληση με διαφάνεια και ασφάλεια, απαιτείται μια μακρά διαδικασία τεχνικής και νομικής ωρίμανσης που σε πολλές περιπτώσεις φτάνει ή ξεπερνά τον ενάμιση χρόνο.
Κι εδώ έρχεται το μεγάλο ερώτημα: γιατί να παραμένουν αδρανή χιλιάδες ακίνητα όταν υπάρχει τόσο μεγάλη ανάγκη για στέγαση; Η απάντηση είναι απλή, αλλά όχι εύκολη. Το θεσμικό και διοικητικό πλαίσιο δεν διευκολύνει τη γρήγορη διαχείριση και αξιοποίηση αυτών των περιουσιακών στοιχείων. Το Κτηματολόγιο έχει συχνά σημαντικές καθυστερήσεις, οι πολεοδομίες υπολειτουργούν, ενώ οι δικαστικές διαδικασίες – ειδικά για υποθέσεις ανακοπών ή διαφωνιών – τραβούν σε μάκρος. Κάθε εκκρεμότητα σημαίνει καθυστέρηση, και κάθε καθυστέρηση κρατά ένα ακίνητο εκτός αγοράς.
Από την πλευρά τους, οι servicers έχουν επανειλημμένα ζητήσει τη θέσπιση διαδικασιών που να επιτρέπουν την ταχύτερη εκκαθάριση των εκκρεμοτήτων. Μία από τις βασικές τους προτάσεις είναι η δυνατότητα πώλησης των ακινήτων με τις εκκρεμότητές τους, δηλαδή όπως είναι – χωρίς την υποχρέωση προηγούμενης τακτοποίησης. Ο αγοραστής, εφόσον συμφωνεί, θα αναλάμβανε τις σχετικές διαδικασίες μετά την αγορά, με αντάλλαγμα, φυσικά, μια έκπτωση στην τιμή. Πρόκειται για ένα μοντέλο που εφαρμόζεται ήδη σε κάποιες αγορές του εξωτερικού, κυρίως σε πιο ώριμα real estate περιβάλλοντα.
Μια τέτοια ρύθμιση θα μπορούσε να ξεμπλοκάρει μεγάλο μέρος της προσφοράς και να κινητοποιήσει τον μηχανισμό αγοράς-πώλησης, δίνοντας ουσιαστικές ευκαιρίες σε ιδιώτες που αναζητούν κατοικία, επαγγελματική στέγη ή επενδυτικές επιλογές. Θα ενίσχυε επίσης τον ανταγωνισμό, πιθανώς πιέζοντας προς τα κάτω τις τιμές, οι οποίες σήμερα, λόγω της περιορισμένης προσφοράς, παραμένουν υψηλές και απρόσιτες για μεγάλο μέρος των πολιτών.
Αξίζει να τονιστεί πως η ενεργοποίηση αυτών των ακινήτων δεν είναι απλώς θέμα οικονομίας ή αγοράς. Είναι βαθιά κοινωνική υπόθεση. Όσο περισσότερα ακίνητα βρίσκονται εκτός κυκλοφορίας, τόσο μεγαλύτερη γίνεται η πίεση για όσους ψάχνουν σπίτι. Η αγορά δεν μπορεί να ρυθμιστεί μόνη της όταν τόσο μεγάλο ποσοστό των διαθέσιμων πόρων παραμένει ακινητοποιημένο. Και όσο αυτό συνεχίζεται, η στεγαστική ανασφάλεια εντείνεται, ιδίως για τις πιο ευάλωτες κοινωνικές ομάδες.
Γι’ αυτό και το θέμα των ακινήτων των servicers, δεν θα πρέπει να αντιμετωπίζεται απλώς ως μια τεχνική λεπτομέρεια του χρηματοπιστωτικού συστήματος. Είναι ένας κρίσιμος κρίκος στην αλυσίδα που λέγεται στέγαση. Αν αξιοποιηθεί σωστά, με όρους διαφάνειας, κοινωνικής ευθύνης και ευελιξίας, μπορεί να μετατραπεί από πρόβλημα σε ευκαιρία. Αντίθετα, αν μείνει εγκλωβισμένο στα συρτάρια, απλώς θα επιτείνει το αδιέξοδο.
Χρειάζεται μια γενναία, συγκροτημένη πολιτική γύρω από αυτό το απόθεμα. Με θεσμικά εργαλεία, διοικητική υποστήριξη, έξυπνα κίνητρα και ξεκάθαρους κανόνες. Μόνο έτσι τα χιλιάδες αδρανή ακίνητα που σήμερα «κάθονται» σε φακέλους, μπορούν να μετατραπούν σε ζωντανούς χώρους κατοικίας, δημιουργίας και σταθερότητας.
ή αποκτήστε ετήσια συνδρομή εδώ.
