Άπιαστο όνειρο μοιάζει τα τελευταία χρόνια η αγορά κατοικίας για τους Έλληνες. Το ράλι των τιμών σε πανελλαδικό επίπεδο φαίνεται πως καλά κρατεί, ενώ οι εκτιμήσεις δείχνουν ότι η ανοδική πορεία θα συνεχιστεί για χρόνια ακόμη, δημιουργώντας ένα έντονο κλίμα ανασφάλειας, με τους περισσότερους να αγωνιούν πια για την εξασφάλιση αξιοπρεπούς στέγης σε σχετικά προσιτή και βιώσιμη, σε σχέση με τα εισοδηματικά επίπεδα, τιμή.
Και εδώ υπάρχει μία σημαντική ανισορροπία που γέρνει ξεκάθαρα εις βάρος του υποψήφιου αγοραστή. Τη στιγμή που, ιδιαίτερα από το 2010 και μετά, το εισόδημα του μέσου Έλληνα έχει παραμείνει στα ίδια επίπεδα, ενώ σε αρκετές περιπτώσεις έχει μάλιστα μειωθεί, οι αξίες των ακινήτων κινούνται «στο αντίθετο ρεύμα», παίρνοντας από το 2017-2018 και μετά την ανιούσα, ενώ δεν φαίνεται, τουλάχιστον μέχρι στιγμής, στον ορίζοντα, το ενδεχόμενο να σταματήσουν. Μάλιστα, τα δεδομένα οδεύουν προς το να ξεπεράσουν τα επίπεδα του 2008, γεγονός που δείχνει ότι η κρίση που ξεπέρασε τα 10 χρόνια, επηρέασε βέβαια σημαντικά και την αγορά ακινήτων. Σύμφωνα με την πρόσφατη μελέτη που πραγματοποιήθηκε από την Cerved Property Services, σε συνεργασία με το Πανεπιστήμιο Αθηνών και το Πανεπιστήμιο Μακεδονία, η μέση τιμή ακινήτων πανελλαδικά στο γ΄τρίμηνο του 2023 ήταν μόλις 3,4% πιο κάτω, σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2008.
Το έλλειμμα της προσφοράς στην Ελλάδα είναι μεγάλο, και, όπως υπολογίζεται, ξεπερνά τα 200.000 ακίνητα, ενώ η κάλυψή του, ομολογουμένως θα πάρει αρκετό χρόνο
Όλο και λιγότεροι Έλληνες αγοράζουν σπίτια
Ακόμη περισσότερο, τη δυσκολία του μέσου Έλληνα να αποκτήσει κάποιο ακίνητο δείχνει το γεγονός ότι, ενώ το 2008 το μέγεθος της αγοράς οικιστικών ακινήτων έφτασε στα 22 δισ. ευρώ, ενώ υψηλά κινήθηκε και ο δανεισμός από τράπεζες, όσον αφορά αυτές τις αγορές και κυρίως τους ιδιώτες, με ποσοστό που έφτασε το 80%, το 2023, καταγράφηκε μία αξιοσημείωτη «βουτιά» αναφορικά με το ύψος των συναλλαγών για κατοικίες, το οποίο έπεσε μάλιστα κάτω από τα 9 δισ. ευρώ. Κοινώς, το μέσο ελληνικό εισόδημα δεν ανταποκρίνεται πια στις τιμές των ακινήτων.
Αξίζει εδώ να ρίξουμε μία ματιά στα νεότερα στοιχεία που δημοσίευσε η ΑΑΔΕ για τη χρήση του 2022, σύμφωνα με τις φορολογικές δηλώσεις που κατατέθηκαν το 2023. Σύμφωνα με αυτά, ένα στα τρία φυσικά πρόσωπα έχει δηλώσει για το 2022 εισόδημα από 0 έως 5.000 ευρώ, αριθμός που βρίσκεται κάτω από το όριο της φτώχειας και είναι εξαιρετικά χαμηλός για τη διαβίωση με τις παρούσες συνθήκες. Επιπλέον, το 20% των φορολογούμενων, δηλαδή ένας στους πέντε δηλώνει εισόδημα από 5.000 έως 10.000 ευρώ, το οποίο αποτελεί επίσης χαμηλό ποσό.
Συνεπώς, οι Έλληνες δυσκολεύονται να αγοράσουν ακόμη και ένα μικρό διαμέρισμα, αν και οι τιμές παραμένουν – ακόμη τουλάχιστον – χαμηλότερες, σε σχέση με τα ακίνητα σε χώρες της υπόλοιπης Ευρωπαϊκής Ένωσης. Όμως οι εμπλεκόμενοι παράγοντες, όπως το «φτωχό» εισόδημα και η αδυναμία – ή και φόβος – χορήγησης δανεισμού από τις τράπεζες, αποτελούν καταλυτικές παραμέτρους. Παράλληλα, ακόμη και η πιο «οικονομική», σε σχέση πάντα με την υπόλοιπη ΕΕ, Αθήνα, σταδιακά ανεβαίνει «σκαλοπάτια», και κάτω από το Τελ Αβίβ, το Παρίσι, το Τόκιο και το Χονγκ Κονγκ, φτάνει στη λίστα με τις ακριβότερες πόλεις στον κόσμο.
Το ακόμη πιο εντυπωσιακό είναι ότι, σύμφωνα με την προαναφερθείσα έρευνα της Cerved Property Services, ένας μέσος μισθωτός θα πρέπει να διαθέσει ολόκληρο το εισόδημά του για πάνω από 12 χρόνια προκειμένου να αγοράσει ένα δυάρι 60 τ. μ. – και μάλιστα, σε παλαιό ακίνητο – στην Αθήνα.
Η μέση τιμή ακινήτων πανελλαδικά στο γ΄τρίμηνο του 2023 ήταν μόλις 3,4% πιο κάτω, σε σχέση με την αντίστοιχη περίοδο του 2008, δηλαδή, προ κρίσης
Τελικά γιατί ακριβαίνουν συνεχώς οι κατοικίες;
Το φαινόμενο είναι αδιαμφισβήτητο, και τα στοιχεία αποδεικνύουν την τάση φτωχοποίησης που κάνει τους Έλληνες να αποστασιοποιούνται από το ενδεχόμενο αγοράς σπιτιού, όμως από την άλλη, ποιοι είναι τελικά οι παράγοντες που κάνουν, ακόμη και παλιά ή πολύ μικρά ακίνητα να γίνονται «χρυσά»;
Αρχικά, ένας από τους κυριότερους λόγους είναι οι μακροπρόθεσμες επιπτώσεις της κρίσης χρέους της Ελλάδας. Νομικές υποθέσεις όπως υποθηκευμένα σπίτια σε κόκκινα δάνεια, για τα οποία οι διαπραγματεύσεις για την αποπληρωμή καθυστερούν, συρρίκνωσαν σημαντικά την αγορά, με αποτέλεσμα οι τιμές να παίρνουν την ανιούσα, καθώς συμπιέζεται και η προσφορά. Τα προβληματικά δάνεια έφτασαν μάλιστα στη διάρκεια της κρίσης στο ρεκόρ των 107 δισ. ευρώ το 2016.
Αναφορικά με την προσφορά ακινήτων εντοπίζεται μία ακόμη «πληγή» που ανεβάζει τις τιμές στα ύψη. Ο λόγος; Δεν υπάρχουν ακίνητα για αγορά. Το έλλειμμα της προσφοράς στην Ελλάδα είναι μεγάλο, και, όπως υπολογίζεται, ξεπερνά τα 200.000 ακίνητα, ενώ η κάλυψή του, ομολογουμένως θα πάρει αρκετό χρόνο.
Παράλληλα, η κατακόρυφη αύξηση των επιτοκίων στα δάνεια και η μη παροχή ευνοϊκών όρων χρηματοδότησης, ιδιαίτερα για αγοραστές που θέλουν να αποκτήσουν για πρώτη φορά ακίνητο με στεγαστικό δάνειο.
Ένας ακόμη παράγοντας είναι το κόστος παραγωγής το οποίο συνεχώς ανεβαίνει, γεγονός που επηρεάζει βεβαίως και την τελική τιμή πώλησης των ακινήτων. Η οικοδόμηση των κτιρίων γίνεται με αργούς ρυθμούς, επομένως, δεν είναι εύκολο να καλυφθεί το κενό που υπάρχει. Ενδεικτικά, σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ για την περίοδο Μαρτίου 2023-Φεβρουαρίου 2024, ο δείκτης αύξησης του κόστους υλικών τρέχει με ποσοστό 6,8% που προστέθηκε 11,4% του αντίστοιχου περσινού διαστήματος. Κάτι που σημαίνει ότι μέσα σε δύο χρόνια, η αύξηση στο κόστος κατασκευής ξεπερνά πλέον το 17%. Το πετρέλαιο, όπως είναι γνωστό, ακρίβυνε, με βάση τη διεθνή τιμή, όπως και οι χάλκινοι αγωγοί, οι χαλκοσωλήνες, ακόμη και τα τούβλα (που παρουσιάζουν μάλιστα τη μεγαλύτερη αύξηση +15,6% σε ετήσια βάση), παρουσιάζουν αρκετά διαφορετικές τιμές, σε σχέση με το παρελθόν.
Καθοριστικό ρόλο βέβαια παίζουν και οι ξένες επενδύσεις στα ακίνητα, με τη Χρυσή Βίζα να βάζει το δικό της «λιθαράκι» στην αύξηση των τιμών. Οι πολυάριθμες επενδύσεις που βρίσκονται σε εξέλιξη, αλλά και η άνοδος της τουριστικής βιομηχανίας, λειτούργησαν ως πόλος έλξης για τους ξένους επενδυτές που επικεντρώθηκαν τόσο στα οικιστικά όσο και στα τουριστικά ακίνητα της Ελλάδας, ανεβάζοντας έτσι τις τιμές. Το hotspot των επενδύσεων τέτοιου είδους, και το υψηλό ποσοστό ακινήτων για Χρυσή Βίζα εντοπίζεται μεταξύ άλλων στην Αθήνα, ιδιαίτερα στα νότια προάστια και περιοχές όπως το Ελληνικό και η Γλυφάδα. Η διαρκής εμφάνιση νέων πολυτελών οικιστικών συγκροτημάτων προσελκύει πλούσιους επενδυτές από το εξωτερικό, και, ιδιαίτερα στις περιοχές αυτές από την Κίνα. Σημαντικό ρόλο παίζει βέβαια και η μεγάλη επένδυση του Ελληνικού που βρίσκεται σε πλήρη εξέλιξη και που, με την ολοκλήρωση όλων των εργασιών, θα περιλαμβάνει περίπου 10.000 πολυτελείς παραθαλάσσιες κατοικίες και διαμερίσματα.
Από την άλλη, κατά ένα μέρος φαίνεται πως η κυβέρνηση αναγνωρίζει την έλλειψη ακινήτων που εκτοξεύει τις τιμές και τη δυσχέρεια στην αγορά, επιστρατεύοντας πιθανές λύσεις όπως η παροχή του προγράμματος «Ανακαινίζω – Νοικιάζω», που αποσκοπεί στο να αυξηθεί η προσφορά διαθέσιμων ακινήτων κατά τουλάχιστον 10.000-12.000 διαμερίσματα, αλλά και η αλλαγές στους όρους χρήσης της Golden Visa, ώστε να σώσει κάποια ακίνητα από το να διατεθούν στην ξένη αγορά. Ωστόσο, το χάσμα είναι μεγάλο και σίγουρα, αυτά τα μέτρα χρειάζονται αρκετό χρόνο για να αποδώσουν καρπούς, μειώνοντας τις τιμές των ακινήτων, ώστε να δώσουν ώθηση στην αγορά. Παράλληλα, η αλήθεια είναι πως μόνο ως ένα μέρος μπορεί η κυβέρνηση να επέμβει, όσον αφορά τη βελτίωση της κατάστασης, καθώς βασικός υπεύθυνος για την αγορά είναι πάντα ο νόμος προσφοράς – ζήτησης.
ή αποκτήστε ετήσια συνδρομή εδώ.
