Την ώρα που το στεγαστικό πρόβλημα έχει μετατραπεί σε ένα από τα μεγαλύτερα προβλήματα που καλούνται να αντιμετωπίσουν τα ελληνικά νοικοκυριά, η αγορά ακινήτων συνεχίζει την ξέφρενη πορεία της.
Αυτό μαρτυρούν άλλωστε γεγονότα όπως το ρεκόρ συναλλαγών, οι αυξήσεις των τιμών αλλά και το έντονο επενδυτικό ενδιαφέρον από ξένους και εγχώριους αγοραστές.
Ενδεικτικό είναι το γεγονός ότι μόνο το 2024, οι αγοραπωλησίες ακινήτων ξεπέρασαν τα 23 δισ. ευρώ, με την πραγματική αξία των μεταβιβάσεων να εκτιμάται ακόμη υψηλότερη, καθώς πολλές συναλλαγές πραγματοποιήθηκαν στην αντικειμενική και όχι στην εμπορική αξία, για λόγους φοροδιαφυγής αλλά και «ξεπλύματος» χρήματος.
Παράλληλα, οι αυστηροποιήσεις στο πρόγραμμα golden visa επιτάχυναν την αγοραστική δραστηριότητα, ενώ το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2» φάνηκε να δυσκολεύεται να προσφέρει πραγματικές λύσεις στους νέους που αναζητούν προσιτή κατοικία.
Συναλλαγές-ρεκόρ με ίδια κεφάλαια και υποτιμημένες δηλωμένες τιμές
Για την χρονιά που μας πέρασε, καταγράφηκαν 211.590 δηλώσεις μεταβίβασης ακινήτων, αριθμός που μαρτυρά αύξηση σχεδόν 37.000 πράξεων σε σύγκριση με το 2023. Η συνολική αξία των συναλλαγών ξεπέρασε τα 23 δισ. ευρώ, σημειώνοντας αύξηση 30% σε σχέση με το προηγούμενο έτος.
Ωστόσο, η τραπεζική χρηματοδότηση έπαιξε μικρό ρόλο στην κίνηση της αγοράς, καθώς μόλις 1,5 δισ. ευρώ από το σύνολο των συναλλαγών προήλθε από στεγαστικά δάνεια. Αυτό σημαίνει ότι οι περισσότερες αγορές πραγματοποιήθηκαν με ίδια κεφάλαια, κάτι που υποδηλώνει είτε συσσωρευμένες αποταμιεύσεις είτε εισροές «μαύρου» χρήματος.
Ένα σημαντικό ποσοστό των συναλλαγών πραγματοποιήθηκε με συμφωνηθείσες τιμές υψηλότερες από τις αντικειμενικές, όμως το ποσό που δηλώθηκε στα συμβόλαια παρέμεινε χαμηλότερο. Η πρακτική αυτή, αν και παράνομη, είναι διαδεδομένη στην ελληνική αγορά ακινήτων, καθώς επιτρέπει σε πωλητές και αγοραστές να μειώσουν τον φορολογικό τους λογαριασμό, ενώ διευκολύνει τη διακίνηση αδήλωτου χρήματος.
Η άνοδος των αγοραπωλησιών οφείλεται σε ένα μέρος και στο γεγονός ότι τα κριτήρια για την golden visa έγιναν αυστηρότερα, με αποτέλεσμα ένα μεγάλο ποσοστό πωλητών και αγοραστών να επισπεύσουν τις σχετικές διαδικασίες.
Η εκτίναξη των τιμών και η πίεση στα νοικοκυριά
Η ζήτηση στην αγορά ακινήτων, σε συνδυασμό με άλλες παραμέτρους, όπως την έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών, διατήρησε τις τιμές σε ανοδική πορεία, με τις πωλήσεις να καταγράφουν αυξήσεις που ξεπερνούν το 40% σε πολλές περιοχές.
Στην Αττική, η μεγαλύτερη αύξηση τιμών σημειώθηκε στα δυτικά προάστια (+56% από το 2019), ενώ σημαντικές ανατιμήσεις καταγράφηκαν και στα νότια και βόρεια προάστια, καθώς και στο κέντρο της Αθήνας. Οι υψηλότερες ζητούμενες τιμές πώλησης εντοπίζονται στη Βουλιαγμένη (6.667 ευρώ/τ.μ.), τη Βούλα (5.653 ευρώ/τ.μ.) και το Κολωνάκι (5.000 ευρώ/τ.μ.).
Το ράλι των τιμών δεν περιορίζεται μόνο στις αγοραπωλησίες, καθώς τα ενοίκια ακολουθούν αντίστοιχη ανοδική πορεία. Από το 2019 έως το 2024, οι τιμές ενοικίασης αυξήθηκαν κατά 49,7% στα ανατολικά προάστια, 40,1% στα προάστια του Πειραιά και 38,8% στα δυτικά προάστια, καθιστώντας το κόστος στέγασης δυσβάσταχτο για τα περισσότερα νοικοκυριά.
Ξένοι επενδυτές και η αλλαγή στο καθεστώς golden visa
Η παρουσία ξένων επενδυτών παραμένει ισχυρή στην ελληνική κτηματαγορά, με κεφάλαια από ΗΠΑ, Βρετανία, Γερμανία, Ισραήλ και άλλες χώρες να διοχετεύονται κυρίως στο κέντρο της Αθήνας, τα νότια προάστια και δημοφιλείς τουριστικούς προορισμούς.
Όπως σημειώσαμε, η αλλαγή στους όρους της golden visa, που αύξησε το ελάχιστο όριο επένδυσης σε ακίνητα, επιτάχυνε τις αγοραπωλησίες πριν την εφαρμογή των νέων κανονισμών. Αυτό οδήγησε σε ακόμα μεγαλύτερη άνοδο των τιμών, ιδίως σε περιοχές με υψηλή τουριστική ζήτηση.
Το «Σπίτι μου 2»: Μεγάλη ζήτηση, λίγες λύσεις
Παράλληλα, το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2», που σχεδιάστηκε για να διευκολύνει ανθρώπους έως 50 ετών να αποκτήσουν πρώτη κατοικία μέσω προνομιακών δανείων, αντιμετωπίζει σημαντικές προκλήσεις. Παρότι έχουν εγκριθεί 11.000 αιτήσεις δανείων ύψους 1,1 δισ. ευρώ, λιγότερες από 1.000 περιπτώσεις έχουν προχωρήσει στη διαδικασία αγοράς, καθώς η έλλειψη διαθέσιμων ακινήτων που πληρούν τα κριτήρια του προγράμματος αποτελεί σημαντικό εμπόδιο.
Η απόφαση να περιοριστούν τα επιλέξιμα ακίνητα σε κατασκευές ολοκληρωμένες μέχρι το 2007, σε συνδυασμό με την περιορισμένη προσφορά ακινήτων σε προσιτές τιμές, έχει μειώσει δραστικά τις επιλογές των δικαιούχων. Παράλληλα, η πίεση χρόνου για την απορρόφηση των κονδυλίων έως το 2026 κάνει την κατάσταση ακόμα πιο περίπλοκη.
Το μέλλον της αγοράς ακινήτων
Οι τάσεις δείχνουν ότι η αγορά ακινήτων θα συνεχίσει την ανοδική της πορεία και το 2025, με τις τιμές να αυξάνονται και τις επενδύσεις να παραμένουν υψηλές.
Η στεγαστική κρίση απαιτεί άμεσες λύσεις
Ωστόσο, το στεγαστικό ζήτημα για τα ελληνικά νοικοκυριά παραμένει άλυτο. Η αδυναμία εύρεσης προσιτής κατοικίας, οι υψηλές τιμές πώλησης και ενοικίασης, καθώς και η περιορισμένη τραπεζική χρηματοδότηση καθιστούν την πρόσβαση στη στέγη όλο και πιο δύσκολη.
Η ελληνική κτηματαγορά βρίσκεται σε ένα κρίσιμο σταυροδρόμι. Από τη μία, η αύξηση των τιμών ενισχύει τον κλάδο του real estate και προσελκύει ξένα κεφάλαια.
Από την άλλη, όμως, η στεγαστική κρίση απειλεί να μετατραπεί σε βαθύτερο κοινωνικό πρόβλημα, αν δεν βρεθούν ουσιαστικές λύσεις που να καλύπτουν τις ανάγκες των πολιτών.
ή αποκτήστε ετήσια συνδρομή εδώ.
