Πόσο κοντά βρισκόμαστε σε μία φούσκα που σχετίζεται με τις υψηλές τιμές των ακινήτων και την αυξημένη ζήτηση τόσο προς μίσθωση όσο και προς πώληση στην Ελλάδα; Η πραγματικότητα είναι ότι παρά το γεγονός πως βασικά καταναλωτικά αγαθά έδειξαν τάση αποπληθωρισμού τον τελευταίο καιρό, δεν συμβαίνει κάτι αντίστοιχο με μείωση ή έστω σταθεροποίηση των τιμών στα ακίνητα όπου η ανοδική διαδρομή συνεχίζεται. Και το αποτέλεσμα αυτής της συνθήκης είναι μεταξύ άλλων η διαπίστωση ότι η στεγαστική κρίση που επικρατεί, επιτείνεται διαρκώς.
Ο επικεφαλής της επενδυτικής εταιρείας Southrock, Γιάννης Δεληκανάκης, μιλώντας σε συνέδριο του Συνδέσμου Ανωνύμων Εταιρειών και Επιχειρηματικότητας με μία από τις θεματικές να αποτελεί ο ρόλος της στεγαστικής κρίσης στη χώρα μας, υποστήριξε ότι δεν είμαστε σε κατάσταση φούσκας, ωστόσο είμαστε πολύ κοντά στην κορυφή του κύκλου ως προς τις τιμές. Ο ίδιος εξέφρασε την πεποίθηση ότι κάποια στιγμή θα επέλθει διόρθωση στις τιμές των ακινήτων, χωρίς κανείς να γνωρίζει με ακρίβεια πότε θα συμβεί αυτό. Επισήμανε ότι η φούσκα δημιουργείται μόνον όταν υπάρχει υπερδανεισμός, κάτι που δεν συμβαίνει δεδομένου ότι οι τράπεζες δεν υπερδανείζουν σε αντίθεση με ό,τι συνέβαινε κατά το παρελθόν. «Η κρίση έφερε στην Ελλάδα δραματική μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος. Το μέσο διαθέσιμο εισόδημα του Έλληνα είναι στο 68% σε σχέση με αυτό που ήταν το 2010 και επομένως παρουσιάζει μείωση 32% σε σύγκριση με το 2010. Τη στιγμή που η Ρουμανία βρίσκεται στο 140% σε σχέση με το 2010 και η Τσεχία στο 130%. Αυτό είναι συνέπεια της έλλειψης χρημάτων. Ο κόσμος δεν έχει χρήματα να αγοράσει, να επενδύσει και να νοικιάσει. Η αγορά ανέβηκε λόγω και της αύξησης κατασκευαστικού κόστους κάτι που συνέβη και λόγω έλλειψης κατασκευαστικών εταιρειών. Γι’ αυτό και οι κατασκευαστές επιλέγουν δουλειές με το μεγαλύτερο δυνατό κέρδος. Μία δεύτερη εξίσωση είναι ο κακός χωροταξικός σχεδιασμός κάτι που είδαμε πρόσφατα με την περίπτωση της κατάργησης του ΝΟΚ, γεγονός που δημιουργεί αστάθεια στην αγορά».
Την ίδια στιγμή, εάν θεωρήσει κανείς ότι οι πλειστηριασμοί θα μπορούσαν να αποτελέσουν μέσο απόκτησης για τον μέσο Έλληνα, κάτι τέτοιο δεν συμβαίνει. Γιατί με βάση τα όσα υποστήριξε η γενική γραμματέας Ιδιωτικού Χρέους, Θεώνη Αλαμπάση στο ίδιο συνέδριο, τα εμπόδια στους πλειστηριασμούς προέρχονται από το γεγονός ότι οι ιδιώτες δεν θα συμμετάσχουν σε μία τέτοια διαδικασία για να αποκτήσουν ένα ακίνητο. «Δεν θεωρούν ότι είναι ένα μέσο για να βρουν φθηνότερη κατοικία σε σχέση με αυτή που θα έβρισκαν κάνοντας έρευνα στην αγορά. Έτσι θα πρέπει να υπάρξουν 3-4 επαναλήψεις των πλειστηριασμών με αναπροσαρμογή στο τίμημα του ακινήτου προς τα κάτω και το αποτέλεσμα είναι ότι συχνά κατοχυρώνονται στις θυγατρικές των servicers».
Στα χέρια τραπεζών και servicers 25.000 ακίνητα
Κατά την ίδια, αυτή τη στιγμή στα χέρια τραπεζών και servicers βρίσκονται 25.000 ακίνητα, μεγάλο μέρος των οποίων είναι οικιστικά.
Σε ό,τι αφορά τους servicers και το ρόλο που αυτοί διαδραματίζουν, στην ελληνική αγορά επικρατεί ευρύτερα η αντίληψη ότι κρατούν τα ακίνητα που περιέρχονται στην κατοχή τους και δεν τα βγάζουν προς πώληση, προκειμένου να πετύχουν καλύτερες τιμές με δεδομένη την ανοδική πορεία που παρουσιάζουν τα τελευταία χρόνια. «Σταδιακά και με τα χρηματοδοτικά προϊόντα που διαθέτουμε, διευκολύνουμε τη συμμετοχή κάποιου ιδιώτη σε πλειστηριασμό. Οι περισσότερες τράπεζες δίνουν την δυνατότητα σε ιδιώτες να αγοράσουν.
Ήδη βλέπουμε διαφοροποίηση σε σχέση με πριν από 4 χρόνια όπου τα ποσοστά ακινήτων που πωλούνταν σε τρίτους πλην των servicers ήταν 5-7% από το σύνολο του κτιριακού αποθέματος που βγαίνει σε πλειστηριασμό, ενώ αυτή τη στιγμή το ποσοστό που καταλήγει σε τρίτους και ιδιώτες είναι περίπου 20-25%. Έχουν γίνει πολλά βήματα για να επιταχυνθεί η διαδικασία ωστόσο υπάρχουν πολλά πράγματα που μπορούν να βελτιωθούν».
Κρατούν οι servicers τα ακίνητα;
Αναφορικά με την αίσθηση που επικρατεί ότι οι servicers κρατούν τα ακίνητα, η κυρία Πατεράκη υποστήριξε ότι η διαχείριση των ακινήτων από τους servicers αποτελεί μέρος του σχεδίου «Ηρακλής» με αντικείμενο τη μείωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων στους ισολογισμούς των τραπεζών. Τόνισε ότι σε αυτή την περίπτωση οι ανακτήσεις έρχονται όταν τα ακίνητα πωλούνται.
Το πόσο εφικτό είναι να αντιμετωπιστεί η στεγαστική κρίση, είναι κάτι που εξαρτάται ωστόσο από πολλούς και διαφορετικούς παράγοντες.
Για παράδειγμα, η κυβέρνηση έχει παρουσιάσει τα προγράμματα «Σπίτι μου Ι και ΙΙ» όπου παρέχονται χαμηλότοκα δάνεια σε πολίτες με βάση τα εισοδηματικά τους κριτήρια, προκειμένου να αποκτήσουν τη δική τους κατοικία. Ωστόσο από αυτή τη διαδικασία όπου με το Σπίτι μου Ι εξυπηρετήθηκαν 9.000 πολίτες και με το Σπίτι μου ΙΙ ακόμα 20.000 πολίτες, ενώ ταυτόχρονα αποκλείεται σχεδόν το σύνολο της λεγόμενης μεσαίας τάξης στην Ελλάδα.
Η επίδραση του Airbnb
Σε όλα τα παραπάνω βέβαια το δικό του ρόλο έχει διαδραματίσει η εξάπλωση του Airbnb, όπου τα σπίτια που αξιοποιούνται γι’ αυτό το σκοπό υπολογίζεται από την αγορά ότι υπερβαίνουν τις 170.000.
Σε ό,τι αφορά την πολιτική για την Κοινωνική Στέγαση που θα μπορούσε να αποτελέσει μερική λύση, το υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, έχει εξαγγείλει ότι θα προχωράει σε διαγωνισμούς ούτως ώστε να αξιοποιούνται και να κατασκευάζονται δημόσια ακίνητα από ιδιώτες εργολάβους, τα οποία στη συνέχεια θα μισθώνονται σε προσιτή τιμή. Η συγκεκριμένη πολιτική θεσπίστηκε με τον νόμο 5006 του 2022.
Το επόμενο διάστημα αναμένεται να γίνει η τροποποίηση του νόμου αυτού για να δοθούν κίνητρα ούτως ώστε το σχετικό πρόγραμμα, να λειτουργήσει με τη μορφή της κοινής αντιπαροχής όπου ένα μέρος των ακινήτων θα μεταβιβάζεται στον developer – κατασκευαστή και θα μπορεί να έχει ταυτόχρονα συμμετοχή στο facilitymanagement του κάθε ακινήτου για ένα χρονικό διάστημα.
ή αποκτήστε ετήσια συνδρομή εδώ.
