Αλλαγή του τοπίου της ελληνικής αγοράς ακινήτων έφερε η είσοδος επενδυτών – κυρίως ξένων – στο real estate, οδηγώντας σε αύξηση των τιμών, οι οποίες έχουν φτάσει πλέον στα προ κρίσης επίπεδα.
Σημαίνοντα ρόλο στην αλλαγή του κλίματος έχουν παίξει οι επενδυτικές ακινήτων, οι οποίες αποκτούν νέο προσανατολισμό. Οι ΑΕΕΑΠ δημιουργήθηκαν με σκοπό την απόκτηση και διαχείριση χαρτοφυλακίου ακίνητης περιουσίας και «προικίστηκαν» με περιουσιακά στοιχεία των τραπεζών, αλλά πλέον, και μετά από χρόνια, η στόχευσή τους επικεντρώνεται στην προσέλκυση σημαντικών ξένων κεφαλαίων, ώστε να γίνουν ανταγωνιστικές στην ευρωπαϊκή αγορά, όπου είναι διαδεδομένος ο θεσμός των REITs. Ακόμα και σε επίπεδο εξωστρέφειας, οι ΑΕΕΑΠ έχουν διαμορφώσει στρατηγική που δε θυμίζει αυτή των προηγούμενων δεκαετιών. Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι το άνοιγμα στον τουρισμό, το οποίο φέρεται ότι θα διευκολυνθεί βάσει όσων αναμένεται να ρυθμιστούν με το νέο θεσμικό πλαίσιο λειτουργίας, αφού αίτημα των ΑΕΕΑΠ είναι η διαχείριση ξενοδοχειακών μονάδων που αποκτούν μέσω θυγατρικών, ώστε να μην είναι απαραίτητη η ανάθεση του management σε τρίτους.
Σήμερα, η συνολική αξία επενδύσεων των εννέα ΑΕΕΑΠ στην Ελλάδα – Prodea Investments, Trastor, Noval Property, Orilina Properties, Trade Estates, Briq Properties, Intercontinental International, Premia Properties, Μπλε Κέδρος- φτάνει τα 5,3 δισ. ευρώ και η κεφαλαιοποίησή τους διαμορφώνεται σε 3,1 δισεκατομμύρια, αλλά τα κέρδη από τη δραστηριοποίησή τους νέμονται λίγοι, καθώς μόλις 477 εκατομμύρια, δηλαδή το 15% της κεφαλαιοποίησης, ανήκει σε μικρομετόχους. Αυτό είναι ένα ακόμη στοιχείο που θα αλλάξει, αφού σύμφωνα με τον νέο κανονισμό του Χρηματιστηρίου, επιβάλλεται το ποσοστό ελεύθερης διασποράς των μετοχών των εταιρειών – η εισαγωγή των οποίων σε οργανωμένη αγορά είναι υποχρεωτική – θα πρέπει να διαμορφώνεται σε 25% ή 15%, όταν πρόκειται για εταιρείες με κεφαλαιοποίηση μεγαλύτερη των 200 εκατ. ευρώ. Πρέπει εδώ να σημειωθεί ότι η μερισματική απόδοση που παρέχουν οι ΑΕΕΑΠ προσέγγισε το 5% το 2024.
Ο ρόλος των ξένων επενδυτών
Ο κλάδος των ακινήτων εξακολουθεί να είναι ο ελκυστικότερος στην ελληνική αγορά, αφού ποσοστό μεγαλύτερο του 50% των ξενων επενδύσεων κατευθύνονται στο real estate.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που καταγράφει η Τράπεζα της Ελλάδος, από τα συνολικά 2,1 δισ. ευρώ άμεσων ξένων επενδύσεων που πραγματοποιήθηκαν κατά το πρώτο εξάμηνο στην ελληνική οικονομία, 1,14 δισ. ευρώ, αφορά στην απόκτηση ακινήτων, ποσό που αντιστοιχεί στο 54%. Η απόσταση που έχει διανυθεί από τα προ κρίσης έτη είναι μεγάλη: το 2008 – όταν το μέγεθος της αγοράς ήταν 22 δισ. ευρώ, αντί 9 δισ. το 2023 – η συμμετοχή των ξένων επενδυτών στο real estate δεν ξεπερνούσε το 2%, ενώ σήμερα φτάνει το 25%.
Βάσει στοιχείων της Cerved Property Services, για τους ξένους αγοραστές εξακολουθούν να είναι ελκυστικές οι τιμές των κατοικιών. Η Ελλάδα είναι η τέταρτη φθηνότερη χώρα στην Ευρώπη μόνο βάσει τιμών ανά τετραγωνικό μέτρο, καθώς η αξία ανά τ.μ. φτάνει τα 2.600 ευρώ και ακολουθούν η Λετονία, η Ρουμανία και η Βουλγαρία. Ακόμα και οι Έλληνες, όμως, βλέπουν την κατοικία ως επενδυτικό προϊόν. Περίπου 250.000 καταθέτες με μέσο καταθετικό υπόλοιπο 300.000 στράφηκαν στην αγορά ακινήτου για την τοποθέτηση κεφαλαίων, λόγω των χαμηλών επιτοκίων των προηγούμενων ετών και εξαιτίας του πληθωρισμού.
Παρόλα αυτά, η αγορά κατοικίας για ιδιοκατοίκηση είναι σε πτώση, με το ποσοστό των Ελλήνων που μένουν σε ιδιόκτητο σπίτι να βαίνει διαρκώς μειούμενο. Το 75% των Ελλήνων άνω των 50 ετών ιδιοκατοικούν, την ώρα που μόλις ένας στους τρεις νέους έχει ιδιόκτητο σπίτι, δεδομένου ότι οι τρέχουσες συνθήκες απευθύνονται μόλις στο 25% των ελληνικών νοικοκυριών με βάση το διαθέσιμο εισόδημα ενώ εάν επικεντρωθεί κανείς στην αγορά νεόδμητων κατοικιών τα τρέχοντα επίπεδα τιμών απευθύνονται στο 3-10%. Χαρακτηριστικός είναι ο αριθμός των οικοδομικών αδειών, που αποδεικνύει το μειωμένο κτιριακό απόθεμα, παράγοντα εκτόξευσης των τιμών. Οι οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν από το 2011 έως και το 2024 είναι αθροιστικά οι ίδιες στο σύνολο με αυτές που εκδόθηκαν το 2005.
Η αλματώδης αύξηση των τιμών μετά την κρίση είναι, πάντως, η βασική αιτία· σύμφωνα με τα στοιχεία του δείκτη τιμών του Spitogatos, οι μέσες ζητούμενες τιμές πώλησης κατοικιών σε όλη την Ελλάδα σημείωσαν αύξηση της τάξης του 6,8% το τρίτο τρίμηνο του 2024 σε σχέση με το αντίστοιχο διάστημα του 2023 .Σε σχέση με την καλύτερη χρονιά, το 2008 η αύξηση κινείται στο 4%, ενώ το διαθέσιμο εισόδημα έχει μειωθεί κατά 20%, το ίδιο διάστημα.
ή αποκτήστε ετήσια συνδρομή εδώ.
