Την ώρα που σε πανευρωπαϊκό επίπεδο η βραχυχρόνια μίσθωση δείχνει να έρχεται αντιμέτωπη με προκλήσεις για πρώτη φορά μετά από ένα «ράλι» ανόδου το οποίο κράτησε σχεδόν 2 χρόνια, στη χώρα μας η πληρότητα δέχεται μεγαλύτερες πιέσεις, εξαιτίας της τεράστιας προσφοράς.
Σε ευρωπαϊκό επίπεδο πάντως, η τουριστική κίνηση παρέμεινε έντονη και τον Ιούλιο, με τη ζήτηση για διανυκτερεύσεις μέσω Airbnb να φτάνει τα 57,6 εκατομμύρια, παρουσιάζοντας αύξηση κατά 17,7% σε σύγκριση με τον αντίστοιχο περσινό μήνα.
Ο Ιούλιος είναι παραδοσιακά ο μήνας που η προσφορά καταλυμάτων φτάνει στο ανώτατο σημείο στην Ευρώπη. Σύμφωνα με τα δεδομένα της AirDNA, οι διαθέσιμες κλίνες τον προηγούμενο μήνα άγγιξαν νέο ρεκόρ, με 4 εκατομμύρια κλίνες να καταγράφονται, σημειώνοντας αύξηση κατά 15% σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά και 5% αύξηση σε σχέση με τον Ιούνιο.
Παράλληλα, η σταθερότητα της ζήτησης διατήρησε την πληρότητα σε υψηλά επίπεδα, η οποία τον περασμένο μήνα κυμάνθηκε κατά μέσο όρο στο 68% σε όλη την ευρωπαϊκή ήπειρο, σημειώνοντας μικρή αύξηση 0,3% σε ετήσια βάση.
Όμως, παρά το γεγονός ότι η προσφορά, η ζήτηση και η πληρότητα ήταν ισχυρές, ο Ιούλιος ήταν επίσης ο πρώτος μήνας -μετά από ένα διάστημα είκοσι μηνών- που παρατηρήθηκε μείωση της μέσης ημερήσιας τιμής (ADR) στην Ευρώπη. Αυτή η πτώση μπορεί να αποδοθεί στην τάση των επισκεπτών να κάνουν κρατήσεις για διαμονή την τελευταία στιγμή, αντί να προγραμματίζουν νωρίτερα.
Συγκεκριμένα, μετά από σχεδόν δύο χρόνια συνεχούς αύξησης, η μέση ημερήσια τιμή τον Ιούλιο σημείωσε πτώση κατά 1,5% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρσι.
Όσον αφορά τα ευρωπαϊκά δεδομένα του Airbnb τον Ιούλιο, οι διαθέσιμες κλίνες αυξήθηκαν κατά 15% σε ετήσια βάση και έφτασαν τα 4 εκατομμύρια, ενώ η ζήτηση ανήλθε στα 57,6 εκατομμύρια, παρουσιάζοντας αύξηση 17,7% από έτος σε έτος. Οι μέσες ημερήσιες τιμές κυμάνθηκαν στα 174 ευρώ, μειωμένες κατά 1,5% σε ετήσια βάση, ενώ η μέση πληρότητα έφτασε το 68%, αυξημένη κατά 0,3% σε σχέση με την ίδια περίοδο πέρσι, αλλά μειωμένη κατά 2,8% σε σύγκριση με το 2019. Τα έσοδα ανά διαθέσιμη ενοικίαση (RevPAR) μειώθηκαν κατά 1,2% σε ετήσια βάση, φτάνοντας τα 119 ευρώ, ενώ οι συνολικές κρατήσεις παρουσίασαν αύξηση 23,2% σε σχέση με πέρσι.
Αρνητική πρωτιά για την Ελλάδα
Η σταθερή αύξηση των μέσων ημερήσιων τιμών τα τελευταία πέντε χρόνια δείχνει να ανακόπηκε τον Ιούλιο, με ορισμένες ευρωπαϊκές χώρες να καταγράφουν μείωση των ADR σε ετήσια βάση. Ανάμεσα στις 20 κορυφαίες χώρες της Ευρώπης, εννέα είδαν πτώση, με την Ελλάδα να σημειώνει τη μεγαλύτερη μείωση κατά 9,8%, ακολουθούμενη από την Κροατία με 7,8% και την Ουγγαρία με 6,8%. Αντίθετα, στη Δανία, την Αυστρία και τη Γερμανία καταγράφηκαν αυξήσεις στις ADR κατά 13,8%, 6,9% και 6,4% αντίστοιχα.
Η έκθεση υπογραμμίζει ότι για χώρες όπως η Νορβηγία, η Σουηδία και η Ελλάδα, η πτώση της ADR συνοδεύεται από μείωση της πληρότητας, που αποδίδεται στην υπερπροσφορά που ξεπερνά τη ζήτηση.
Στο πεδίο της ανάλυσης του booking window στο Airbnb, διαπιστώνεται μια τάση συμπίεσης, με τους επισκέπτες να κάνουν κρατήσεις όλο και πιο κοντά στην ημερομηνία άφιξης. Τα τελευταία πέντε χρόνια, το ποσοστό κρατήσεων που γίνονται περισσότερο από 60 ημέρες νωρίτερα μειώνεται, ενώ αυξάνονται οι κρατήσεις που γίνονται λιγότερο από 14 ημέρες πριν την άφιξη.
Οι χρόνοι κράτησης ποικίλουν ανάλογα με την τοποθεσία, με τις μεγάλες ευρωπαϊκές πόλεις να παρουσιάζουν μεγαλύτερα διαστήματα λόγω των κρατήσεων από ξένους ταξιδιώτες. Για τις 50 μεγαλύτερες πόλεις, ο διάμεσος χρόνος κράτησης τον περασμένο χρόνο ήταν 27 ημέρες, ενώ για προορισμούς εκτός των 50 μεγαλύτερων πόλεων ήταν 23 ημέρες.
Οι τρέχουσες τάσεις δείχνουν ότι οι κρατήσεις για το φθινόπωρο και τον χειμώνα μπορεί να πραγματοποιηθούν πιο αργά από τα προηγούμενα χρόνια, με τους ιδιοκτήτες να μην έχουν σαφή εικόνα νωρίτερα για την πορεία της ζήτησης. Ωστόσο, η ισχυρή αύξηση των κρατήσεων από τον Σεπτέμβριο έως τον Δεκέμβριο κατά 14% σε ετήσια βάση δείχνει ότι η ζήτηση θα παραμείνει σε υψηλά επίπεδα, με τους μήνες Σεπτέμβριο και Οκτώβριο να καταγράφουν αύξηση 15% και τους μήνες Νοέμβριο και Δεκέμβριο να διατηρούν τη ζήτηση σε ικανοποιητικά επίπεδα.
Άδεια η μεγάλη πλειοψηφία των καταλυμάτων
Η «καμπάνα» για τους Έλληνες ιδιοκτήτες Airbnb χτύπησε νωρίτερα φέτος το καλοκαίρι, σύμφωνα με τα στοιχεία της πρόσφατης έρευνας του Insete.
Συγκεκριμένα, ενώ τον Ιούνιο ο αριθμός των καταλυμάτων σε όλη τη χώρα ήταν 224.860, και οι διαθέσιμες κλίνες «άγγιξαν» το 1 εκατ. (991.156), τα ποσοστά πληρότητας εν μέσω καλοκαιριού έφτασαν μόλις στο 40%, ενώ το ποσοστό αυτό τον Ιανουάριο βρισκόταν μόλις στο 12%. Δηλαδή, επί της ουσίας, μιλάμε για έναν «πόλεμο» μεταξύ των ιδιοκτητών για την προσέλκυση των -όποιων- ενδιαφερομένων.
Ιδιοκτήτες που αν ήθελαν θα μπορούσαν το ίδιο ακίνητο να το νοικιάσουν ακόμα και εντός μίας ημέρας στην μακροχρόνια μίσθωση.
Παρ’ όλα αυτά, σύμφωνα με το ινστιτούτο, το 2024 όλο και περισσότεροι είναι εκείνοι που σπεύδουν να καταχωρήσουν το ακίνητό τους σε κάποια πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης, βοηθώντας έτσι στην μεγάλη αύξηση προσφοράς, που κινείται κοντά στις 20.000 μονάδες κάθε μήνα.
Η ίδια κατάσταση επικρατεί και στον αριθμό των διαθέσιμων προς μίσθωση κλινών, καθώς την περίοδο Ιανουαρίου-Μαΐου 2024 υπάρχει μία προοδευτική αύξηση στον συνολικό αριθμό κλινών σε σχέση με τα στοιχεία του 2023. Έτσι, συνολικά, ο αριθμός διαθέσιμων κλινών τον Ιούνιο «άγγιξε» το 1 εκατομμύριο ενώ θεωρείται σίγουρο ότι θα τον ξεπεράσει τον Ιούλιο.
Αναλυτικότερα, αν θέλουμε να εστιάσουμε στην εξέλιξη της πληρότητας από το 2023 στο 2024 θα δούμε ότι οι διαφορές είναι σχετικά μικρές, και οι επιδόσεις όχι εντυπωσιακές.
Συγκεκριμένα, τον Ιανουάριο του 2024 η πληρότητα διατηρήθηκε στο 12%, όση δηλαδή ήταν και τον αντίστοιχο μήνα του 2023, ενώ τον Φεβρουάριο σημειώθηκε μείωση της πληρότητας σε 10%, έναντι 13% τον ίδιο μήνα του 2023. Τον Μάρτιο η πληρότητα ανέβηκε ελαφρώς στο 16%, έναντι 15% τον Μάρτιο του 2023, ενώ τον Απρίλιο η πληρότητα έφτασε στο 23%, έναντι 24% πέρσι. Ακόμα, τον Μάιο, ο οποίος βοηθήθηκε και από το Πάσχα, η πληρότητα έφτασε στο 30%, έναντι 26% την αντίστοιχη περσινή περίοδο, ενώ, τέλος, τον Ιούνιο η πληρότητα σε αυξήθηκε σε 40% έναντι 38% τον Ιούνιο του 2023.
Πτώση και στη μέση διάρκεια παραμονής
Ακόμα ένα στοιχείο που θα έπρεπε να προβληματίσει όσους επιλέγουν τον δρόμο της βραχυχρόνιας μίσθωσης για το κινητό τους είναι ότι η μέση διάρκεια παραμονής σε διανυκτερεύσεις την περίοδο Ιανουαρίου-Ιούνιου 2024, συγκρινόμενη με την αντίστοιχη του 2023, αυξήθηκε μόνο τους δύο πρώτους μήνες, οι οποίοι παραδοσιακά έχουν και χαμηλότερες τιμές.
Αντιθέτως, τους υπολοίπους, που θεωρούνται και πιο «εμπορικοί», σημειώνεται μείωση, εξέλιξη που μαρτυρά την απροθυμία των επισκεπτών να χαλάσουν περισσότερα χρήματα.
Ειδικότερα, τον Ιανουάριο του 2024, η μέση διάρκεια παραμονής ανήλθε σε 3,5 διανυκτερεύσεις καταγράφοντας άνοδο +6,8% και τον Φεβρουάριο έφτασε στις 3,7 διανυκτερεύσεις, με σημαντική αύξηση κατά +32,6%. Στη συνέχεια καταγράφεται πτωτική τάση με 3,5 διανυκτερεύσεις τον Μάρτιο και μείωση -1,5%, 3,8 διανυκτερεύσεις τον Απρίλιο, 3,5 διανυκτερεύσεις τον Μάιο και πτώση -10,0%, ενώ, τέλος, τον Ιούνιο η μέση διάρκεια παραμονής ήταν 3,8 διανυκτερεύσεις με μείωση -5,0%.
Έρχονται νέες… «θύελλες»
Δε θα πρέπει να ξεχνάμε εξάλλου ότι την ίδια ώρα που οι ιδιοκτήτες αντιμετωπίζουν αντικειμενικές δυσκολίες να διαθέσουν τα ακίνητά τους, η κυβέρνηση, σε μία προσπάθεια αντιμετώπισης του στεγαστικού προβλήματος, αναζητά αντικίνητρα, εξετάζοντας σενάρια όπως την επιβολή φορολόγησης 22% από το πρώτο ευρώ για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ενώ στο τραπέζι έχει «πέσει» και η πρόταση όσοι εκμεταλλεύονται τουλάχιστον δύο ακίνητα να αντιμετωπίζονται ως επιχειρηματίες που υπάγονται σε καθεστώς ΦΠΑ και καταβάλλουν ασφαλιστικές εισφορές και τέλος επιτηδεύματος.
Υπενθυμίζεται ότι σήμερα, μετά τις πρόσφατες παρεμβάσεις, για να θεωρηθεί ένας ιδιοκτήτης ακινήτου επαγγελματίας και να προχωρήσει σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας θα πρέπει να διαθέτει τρία ή περισσότερα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Ακόμα, η κυβέρνηση θα ήθελε η μίσθωση κάθε ακινήτου να μην υπερβαίνει τις 90 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος και για νησιά κάτω των 10.000 κατοίκων τις 60 ημέρες ανά ημερολογιακό έτος, στο κυβερνητικό επιτελείο όμως παραδέχονται ότι ένα τέτοιο πλαφόν δύσκολα μπορεί να εφαρμοστεί στην πράξη.
Αντιλαμβανόμαστε δηλαδή ότι το έδαφος για της βραχυχρόνιες μισθώσεις γίνεται όλο και πιο αρνητικό, τόσο εξαιτίας του μεγάλου ανταγωνισμού, όσο και της ανάγκης να αντιμετωπιστεί το τεράστιο στεγαστικό πρόβλημα που έχει προκύψει.
Γιατί επιμένουν οι ιδιοκτήτες
Φυσικά, δεν μιλάμε σε καμία περίπτωση για ένα φαινόμενο χωρίς εξήγηση. Συγκεκριμένα, υπάρχουν μία σειρά από λόγοι που οδηγούν τους ιδιοκτήτες να προτιμούν τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ακόμα κι αν εκείνες δεν είναι το ίδιο αποδοτικές όσο στο παρελθόν.
Αρχικά, επειδή σίγουρα μιλάμε για μία επένδυση, ο προφανής λόγος είναι το γρήγορο κέρδος. Ακόμα, δε θα πρέπει να ξεχνάμε ότι πολλοί -ειδικά ξένοι- αγόρασαν σε εξαιρετικά χαμηλές τιμές σπίτια στη χώρα μας κατά την περίοδο της κρίσης και τώρα βγάζουν κέρδος από αυτά χωρίς να ασχοληθούν ιδιαιτέρως αφού έχουν την βοήθεια της πλατφόρμας για μία σειρά από διαδικασίες που απαιτούνται.
Υπάρχουν όμως και βαθύτεροι λόγοι που ουσιαστικά καθιστούν την επιλογή της βραχυχρόνιας μίσθωσης τόσο ελκυστική. Συγκεκριμένα, η πλειοψηφία των ιδιοκτητών ακινήτων νιώθει απροστάτευτη μπροστά στους ενοικιαστές, καθώς το νομοθετικό πλαίσιο δεν αρκεί σε καμία περίπτωση για να διαφυλάξει τα συμφέροντά τους. Κάπως έτσι, πολλές φορές, βρίσκονται αντιμέτωποι με ενοικιαστές που δεν πληρώνουν ενοίκια, καταστρέφουν το σπίτι, αρνούνται να μετακομίσουν μετά τη λήξη του συμβολαίου και πολλά ακόμα.
Οι ίδιοι λοιπόν για να αντιδράσουν και να βρουν το δίκιο τους θα πρέπει να προσφύγουν δικαστικά, να χαλάσουν πολλά χρήματα και να περιμένουν μεγάλο χρονικό διάστημα, με μοναδικό όφελος τις περισσότερες φορές την αποχώρηση του ενοικιαστή και όχι κάποια χρηματική αποζημίωση. Στη χώρα μας εξάλλου, σε αντίθεση με άλλες χώρες, δεν υπάρχει μητρώο ενοικιαστών και πολλές φορές όλα βασίζονται στο πόσο τυχερός ή όχι θα σταθεί κάποιος.
Αντιθέτως, σε πλατφόρμες όπως η Airbnb, το οίκημα είναι δεσμευμένο μόνο για μερικές μέρες, τα χρήματα λαμβάνονται προκαταβολικά ενώ, σε περίπτωση ζημιών, υπάρχει ασφαλιστική κάλυψη.
Το άγνωστο μέλλον
Από εκεί και πέρα, σε καμία περίπτωση δε μιλάμε για κατάρρευση της αγοράς. Αντικειμενικά όμως, οι ανέμελες ημέρες για τους ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα, φαίνεται ότι έχουν περάσει. Άλλωστε, ήταν και αναμενόμενο να συμβεί κάτι τέτοιο, αφού, από τη μία, το κράτος δε θα μπορούσε να μην παρέμβει μπροστά στον κίνδυνο μόνιμοι κάτοικοι της χώρας μας να μείνουν χωρίς σπίτι, κι από την άλλη, η χώρα μας δε διαθέτει μία αγορά ικανή να υποστηρίξει έναν τόσο μεγάλο αριθμό διαθέσιμων κλινών βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Βέβαια, αυτό δε σημαίνει ότι θα πρέπει να περιμένουμε με βεβαιότητα μεγάλη επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση, καθώς, όπως είπαμε, με το σημερινό νομικό καθεστώς πολλοί είναι εκείνοι που προτιμούν να «παλεύουν» με τον ανταγωνισμό, παρά με τους ενοικιαστές.
Μονόδρομο αποτελεί η θέσπιση ενός νέου νομικού πλαισίου
Έτσι, το πρώτο βήμα για μία ουσιαστική βελτίωση της κατάστασης, χωρίς αμφιβολία, θα ήταν η καθιέρωση ενός πιο δίκαιου νομικού καθεστώτος που θα προστατεύει τα δικαιώματα των ιδιοκτητών και θα τους διευκολύνει να πάρουν την απόφαση να «γυρίσουν την πλάτη» σε πλατφόρμες τύπου Airbnb επιλέγοντας παραδοσιακούς τρόπους ενοικίασης.
ή αποκτήστε ετήσια συνδρομή εδώ.
