Ως καμπανάκι στα αυτιά των διεθνών αλλά και των εγχώριων επενδυτών ηχεί η κρίση στον κλάδο των γραφείων στην άλλη άκρη του Ατλαντικού, καθώς οι μεγάλες επενδύσεις σε αυτόν τον τομέα του real estate φαίνεται ότι θα αργήσουν να επανέλθουν.
Επηρεάζει η κατάσταση αυτή την επενδυτική «όρεξη» στην Ελλάδα ή το μικρό κτιριακό απόθεμα δείχνει ότι υπάρχει ανθεκτικότητα; Την απάντηση έδωσε εν μέρει ο Dominique Moerenhout, CEO της EPRA, της Ευρωπαϊκής Ένωσης Real Estate, που έδωσε το παρών στο 17ο RED Business Forum. Μιλώντας για την κατάσταση στην Αμερική, ο ίδιος διευκρίνισε ότι ενώ μέχρι πριν μερικά χρόνια οι παραδοσιακοί επενδυτές τοποθετούσαν το 50% των κεφαλαίων τους στα γραφεία, το ποσοστό αυτό έχει περιοριστεί στο 30%, λόγω και της μείωσης της αποτίμησης των γραφείων.
«Πέρσι ήταν πολύ δύσκολο να βρεθούν επενδυτές για γραφεία, ακόμα και σε συναντήσεις που οργανώθηκαν υπήρχε αρνητικό κλίμα», είπε ο Dominique Moerenhout, προσθέτοντας με νόημα πως «ό,τι συμβαίνει στις ΗΠΑ θα συμβεί και στην Ευρώπη».
Γιατί όμως ο κίνδυνος αυτός δεν είναι – ακόμα – ορατός στην Ελλάδα; Όπως τόνισε ο ίδιος, μεγάλο απόθεμα, πάνω από 50%, των γραφείων στις ΗΠΑ είναι ηλικίας 50 ετών και πλέον, τα οποία απαιτούν μεγάλες επενδύσεις για να μετατραπούν σε πράσινα. Στην Ελλάδα η κατάσταση είναι διαφορετική: το κτιριακό απόθεμα μεγάλης ηλικίας είναι μεν μεγάλο, αλλά δεν είναι λειτουργικό άρα υπολογίσιμο, επομένως η ανάπτυξη νέων κτιρίων είναι μονόδρομος. Ένα άλλο χαρακτηριστικό της ελληνικής αγοράς είναι ότι τώρα, περισσότερο από ποτέ, υποδέχεται νέους παίκτες και κατ’ επέκταση μισθωτές γραφειακών χώρων, πολυεθνικές που δεν είχαν προηγουμένως παρουσία στη χώρα και μεγάλους ομίλους (π.χ. τραπεζικούς) που βρίσκονται σε διαρκή αναζήτηση νέων γραφείων.
Χαρακτηριστικό είναι ότι οι αποτιμήσεις των γραφείων στις ΗΠΑ είναι 40% χαμηλότερες και 20% χαμηλότερες στην Ευρώπη σε σχέση με τα προηγούμενα χρόνια, καθώς οι εργαζόμενοι επανέρχονται στους χώρους γραφείων. Για παράδειγμα, «στην Ευρώπη υπάρχει υπερπροσφορά γραφείων, περίπου 10%, αλλά τμήμα αυτού μπορεί να μετατραπεί σε άλλους χώρους. Διαβάζοντας τους αριθμούς, στις Βρυξέλλες 2,5 εκατ. τ.μ. γραφείων έμειναν άδεια, όμως το 64% άλλαξε χρήση και μετατράπηκαν σε κατοικίες».
Κλειδί η τοποθεσία
Ένα άλλο χαρακτηριστικό της αμερικανικής αγοράς είναι πως κατά τη διάρκεια της πανδημίας, τα γραφεία μετακινήθηκαν από τα αστικά κέντρα στα προάστια, με αποτέλεσμα η τοποθεσία να έχει δυσχεράνει τις μετακινήσεις, και επομένως την αξία και την αποτίμηση των γραφειακών χώρων. Στην Ελλάδα, οι μεγαλύτερες αναπτύξεις υλοποιούνται εκεί που ονομάζουν «business center», στα βόρεια προάστια, στο κέντρο της Αθήνας, στις μεγάλες λεωφόρους και κοντά στους μεγάλους αυτοκινητοδρόμους, όπου το κτιριακό απόθεμα των γραφείων που πληρούν τις προϋποθέσεις των ενοικιαστών είναι μικρό, αλλά η προοπτική κατασκευής και εκμίσθωσης μεγάλη. Ειδικά στα Βόρεια Προάστια και συγκεκριμένα στο Μαρούσι, το νεόδμητο απόθεμα αυξάνεται διαρκώς, χάρη στους ισχυρούς παίκτες του real estate, θεσμικούς επενδυτές και εταιρείες αξιοποίησης ακινήτων, καθώς και developers. Αυτό σημαίνει πως, τουλάχιστον για την Ελλάδα, το αγαπημένο σλόγκαν των επενδυτών «location – location – location», δεν έχει πεθάνει ακόμα.
Πολλή συζήτηση γίνεται για το ύψος των ενοικίων γραφείων στην Ελλάδα
Μάλιστα, κατά περιπτώσεις ξεπερνούν τα 35 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο σε μηνιαία βάση, ενώ ο διευθύνων σύμβουλος της EPRA ήταν σαφής: δεν είναι αυτός ο δείκτης που καθορίζει εν πολλοίς τον όγκο των συναλλαγών. «Το ενοίκιο σχετίζεται περισσότερο με την ποιότητα ενός κτιρίου και την τοποθεσία», κάτι στο οποίο, τουλάχιστον η Αθήνα, φέρεται να κερδίζει πόντους.
Αν και πάντα ακολουθεί με διαφορά φάσης τις εισερχόμενες τάσεις, στην περίπτωση των πράσινων γραφείων η Ελλάδα φέρεται να έχει επιδείξει γρήγορα αντανακλαστικά. Τα τελευταία στατιστικά δείχνουν πως ακόμα και στην Ευρώπη μόλις το 30% των προσφερόμενων γραφείων είναι σύμφωνο με τις απαιτήσεις των επενδυτών και των χρηστών για βιωσιμότητα. Αν και στην Ελλάδα, τα βιοκλιματικά έργα είναι λίγο περισσότερα από 50, η πλειονότητα των νέων έργων που ανακοινώνονται επιδιώκουν την πιστοποίηση κατά τα διεθνή πρότυπα, καθώς έτσι επιτυγχάνεται μείωση των λειτουργικών εξόδων από την πλευρά των χρηστών, είτε πρόκειται για ενοικιαστές, είτε για αγοραστές.
ή αποκτήστε ετήσια συνδρομή εδώ.
